给股票加杠杆 克而瑞地产研究：10月TOP100房企销售操盘金额4354.9亿元 环比增长73%

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　　克而瑞地产研究发文称，2024年10月，新房供应回落4成而成交延续U型走势达到年内次高。重点30城供应环比下降40%，显著不及三季度月均。成交延续9月回升态势，环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%;前10月累计同比下降30%，降幅较上月仅收窄2.67个百分点。

　　企业层面，10月TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。累计业绩30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。

　　预判11月，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位。11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，的确存在“先升后降”。由此可以判断，新政利好效应呈现递减态势给股票加杠杆，存量客户释放趋近于阶段性尾声。

　　1.百强房企10月业绩环比增长73%

　　年内首次实现单月同比正增长2024年10月，TOP100房企实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，业绩规模达到年内次高。同比增长7.1%，年内首次实现单月业绩同比正增长。累计业绩来看，1-10月百强房企实现销售操盘金额30693.1亿元，同比降低32.7%，降幅较9月收窄3.9个百分点。

　　2.百强房企各梯队门槛降幅略有收窄

　　2024年10月，百强房企销售门槛较去年同期进一步降低，各梯队门槛值仍在近年来最低水平，但本月降幅略有收窄。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低46.1%至749.2亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低37.4%和37.5%至205亿元和128.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低34.9%至56.9亿元。

　　3.10月供应降而成交达年内次高料11月成交小幅回落

　　得益于新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”，10月新房供应回落4成而成交延续U型走势达到年内次高：重点30城10月供应环比下降40%，显著不及三季度月均，成交延续9月回升态势，环比上升33%，与三季度月均值相比上升37%，前10月累计同比下降30%，降幅较上月仅收窄2.67个百分点。

　　分能级来看，一线城市是新政直接受益者，成交同环比齐增。4个一线环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。除上海外，北京、广州、深圳三个一线城市环比均有不同程度回升，主要源于新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市，龙头房企表现亦是可圈可点：华润置地(01109)深圳公司新政后8天16盘销售套数破1000套，金额约30亿元。卓越深圳地区10月突破了30亿元销售大关，龙华柏奕府、宝安星奕府等多项目热销;龙华郡奕府新政36小时内销售数量超百套。

　　二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类：

　　(1)成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续，但与去年同期已经不可同日而语;值得关注的是天津10月中旬全面取消限购、限价，短期内的确刺激了一波刚需刚改客群入市，使得整体楼市有企稳回升的征兆。

　　(2)近半数弱二三线城市同环比齐增，以苏州、宁波、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州等为典型代表，经历了前期深度调整，10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度，成交出现了回升态势，累计同比降幅持续收窄。

　　(3)重庆、长春、珠海等同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。

　　预判11月，10月因核心一二线城市利好新政持续发酵，整体成交回归年内高位，11月随着新政利好效应递减，叠加季节性因素，市场增长动能放缓预期小幅回落。

　　事实上，从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，的确存在“先升后降”，10月第四周(10.21-10.27)30城新房成交面积环比微降2%，由增转降;而从广州、深圳等城市来访、认购情况来看，也出现了增长疲软态势;二手房如是，据CRIC监测，10月第四周(10.21-10.27)14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。由此可以看出，新政利好效应呈现递减态势，存量客户释放趋近于阶段性尾声。

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